Masih banyak calon pembeli maupun penjual properti yang bertanya: BPHTB sebenarnya dibayar oleh pembeli atau penjual?
Jawabannya: dalam transaksi jual beli, BPHTB pada dasarnya menjadi kewajiban pihak yang memperoleh hak, yaitu pembeli.
Apa Itu BPHTB?
BPHTB adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
BPHTB merupakan pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Jadi, ketika seseorang memperoleh hak atas suatu tanah atau bangunan melalui transaksi atau peristiwa tertentu, dapat timbul kewajiban BPHTB.
BPHTB saat ini merupakan pajak kabupaten/kota, sehingga ketentuan teknis seperti besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) dapat berbeda antar daerah.
Siapa yang Membayar BPHTB?
Dalam transaksi jual beli properti, pihak yang memperoleh hak adalah pembeli.
Karena itu:
Pembeli → membayar BPHTB
Sementara penjual umumnya mempunyai kewajiban perpajakan tersendiri atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sesuai ketentuan yang berlaku.
Contoh sederhana:
Andi menjual tanah kepada Budi.
Andi = Penjual
Budi = Pembeli/penerima hak
Maka BPHTB atas perolehan tanah tersebut menjadi kewajiban Budi sebagai pembeli.
Apakah BPHTB Hanya Berlaku untuk Jual Beli?
Tidak.
BPHTB dapat timbul dari berbagai bentuk perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, antara lain:
Jual beli
Tukar-menukar
Hibah
Hibah wasiat
Waris
Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum
Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
Pemberian hak baru atas tanah
Ketentuan dan perlakuan pajaknya dapat berbeda tergantung jenis perolehannya.
Bagaimana Cara Menghitung BPHTB?
Secara umum, tarif BPHTB ditetapkan dengan Peraturan Daerah dengan batas maksimum 5% berdasarkan UU Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD).
Gambaran sederhananya:
BPHTB = Tarif BPHTB × (NPOP − NPOPTKP)
Keterangan:
NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak
NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Besarnya NPOPTKP mengikuti ketentuan pemerintah daerah tempat properti berada.
Contoh Sederhana
Misalnya:
Harga/NPOP tanah = Rp600.000.000
NPOPTKP = Rp80.000.000 (hanya contoh; angka sebenarnya harus mengikuti Perda setempat)
Jika tarif daerahnya 5%, perhitungannya:
Rp600.000.000 − Rp80.000.000 = Rp520.000.000
Kemudian:
5% × Rp520.000.000 = Rp26.000.000
Maka ilustrasi BPHTB yang harus dibayarkan adalah:
Rp26.000.000
Perhitungan tersebut hanya contoh. Nilai aktual dapat berbeda karena harus memperhatikan jenis perolehan, dasar pengenaan, NPOPTKP, serta peraturan daerah yang berlaku.
Kapan BPHTB Dibayar?
Dalam proses transaksi properti, pembayaran dan validasi BPHTB merupakan bagian penting sebelum proses peralihan hak diselesaikan.
PPAT biasanya akan membantu memastikan dokumen dan kewajiban perpajakan yang diperlukan telah dipenuhi sesuai prosedur sebelum akta peralihan hak ditandatangani atau diproses lebih lanjut.
BPHTB Berbeda dengan PBB
BPHTB jangan disamakan dengan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
BPHTB berkaitan dengan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, sedangkan PBB-P2 merupakan pajak atas kepemilikan, penguasaan, dan/atau pemanfaatan bumi dan/atau bangunan sesuai ketentuan yang berlaku.
Jadi, seseorang yang membeli tanah dapat menghadapi BPHTB dalam proses perolehannya dan kemudian memiliki kewajiban PBB-P2 terkait properti tersebut.
Sebelum Membeli Properti, Hitung Biaya Secara Menyeluruh
Jangan hanya menyiapkan dana sebesar harga tanah atau rumah.
Calon pembeli juga perlu memperhitungkan kemungkinan biaya seperti BPHTB, jasa PPAT/notaris, pengecekan sertipikat, proses balik nama, dan biaya lain sesuai kondisi transaksi.
Dengan menghitung seluruh biaya sejak awal, pembeli dapat mengetahui kebutuhan dana transaksi secara lebih realistis.
KESIMPULAN
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Dalam transaksi jual beli:
🏠 Penjual → pihak yang mengalihkan hak
👤 Pembeli → pihak yang memperoleh hak
💰 BPHTB → pada dasarnya dibayar oleh pembeli
Besarnya BPHTB tidak sebaiknya dihitung hanya berdasarkan contoh umum karena ketentuan daerah dan kondisi transaksi dapat memengaruhi hasil akhirnya.
---
Cari Properti di PropertiKami.com
Sedang mencari rumah, tanah, villa, ruko, atau properti investasi?
Temukan berbagai pilihan properti atau pasang listing Anda di:
🌐 https://www.propertikami.com
PropertiKami.com — Platform Properti untuk Membangun Peluang
Artikel ini merupakan informasi edukasi umum, bukan nasihat hukum atau perpajakan. Untuk transaksi tertentu, konfirmasikan perhitungan kepada pemerintah daerah, PPAT/notaris, atau pihak berwenang terkait.