Ada beberapa pajak dan biaya transaksi yang dapat muncul. Sebagian menjadi kewajiban penjual, sebagian menjadi kewajiban pembeli, dan sebagian lainnya bergantung pada jenis transaksi.
Memahami komponen ini sejak awal membantu penjual mengetahui hasil bersih yang akan diterima dan membantu pembeli menghitung total dana yang harus disiapkan.
1. PPh Final — Umumnya Dibayar Penjual
Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan, penjual pada umumnya memiliki kewajiban PPh Final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Untuk transaksi jual beli biasa, tarif yang umum digunakan adalah:
PPh Final = 2,5% × nilai pengalihan
Contoh
Sebuah rumah dijual dengan nilai Rp1.000.000.000.
Maka ilustrasi PPh Final:
2,5% × Rp1.000.000.000 = Rp25.000.000
Jadi, PPh Final yang perlu diperhitungkan penjual adalah Rp25 juta.
Perlu diketahui bahwa transaksi tertentu dapat memiliki tarif atau perlakuan berbeda.
---
2. BPHTB — Umumnya Dibayar Pembeli
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) merupakan pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Dalam transaksi jual beli, pihak yang memperoleh hak adalah pembeli. Karena itu, BPHTB pada dasarnya menjadi kewajiban pembeli.
Rumus sederhananya:
BPHTB = Tarif BPHTB × (NPOP − NPOPTKP)
Keterangan:
NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak
NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Tarif BPHTB ditentukan pemerintah daerah dengan batas maksimum 5%, sedangkan besarnya NPOPTKP mengikuti ketentuan daerah tempat properti berada.
Contoh ilustrasi
Misalnya:
Nilai perolehan: Rp1.000.000.000
NPOPTKP: Rp80.000.000 (contoh)
Tarif: 5%
Maka:
BPHTB = 5% × (Rp1.000.000.000 − Rp80.000.000)
= 5% × Rp920.000.000
= Rp46.000.000
Jadi, dalam ilustrasi tersebut BPHTB sebesar Rp46 juta.
Angka NPOPTKP dan perhitungan aktual harus diperiksa berdasarkan ketentuan pemerintah kabupaten/kota tempat properti berada.
---
3. PPN — Berlaku pada Transaksi Tertentu
PPN tidak otomatis dikenakan pada setiap transaksi jual beli properti.
PPN dapat muncul ketika penyerahan properti dilakukan oleh pihak yang berdasarkan ketentuan perpajakan berkewajiban memungut PPN, misalnya developer atau Pengusaha Kena Pajak (PKP) dalam transaksi yang memenuhi ketentuan.
Karena itu, ketika membeli properti baru dari developer, tanyakan:
“Apakah harga yang ditawarkan sudah termasuk PPN?”
Hal ini penting karena dapat memengaruhi total dana yang harus disiapkan.
---
4. PBB-P2
Ada juga Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2).
PBB-P2 berbeda dengan BPHTB.
BPHTB berkaitan dengan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Sementara PBB-P2 merupakan pajak daerah atas bumi dan/atau bangunan berdasarkan ketentuan yang berlaku.
Sebelum membeli properti, calon pembeli sebaiknya memastikan apakah terdapat tunggakan PBB pada objek tersebut.
---
Siapa Membayar Apa?
Untuk transaksi jual beli properti biasa, gambaran sederhananya:
Komponen Umumnya menjadi kewajiban
PPh Final pengalihan hak Penjual
BPHTB Pembeli
PPN Tergantung jenis transaksi dan status pihak yang melakukan penyerahan
PBB-P2 Perlu diperiksa status pembayaran/tunggakannya
Dengan kata lain:
🏠 PENJUAL → umumnya menyiapkan PPh Final
👤 PEMBELI → umumnya menyiapkan BPHTB
---
Jangan Lupakan Biaya Selain Pajak
Selain pajak, transaksi properti juga dapat menimbulkan sejumlah biaya administrasi dan jasa.
Misalnya:
Jasa PPAT/notaris
Pengecekan sertipikat
Pendaftaran peralihan hak/balik nama
Pengukuran tanah jika diperlukan
Roya apabila terdapat Hak Tanggungan yang perlu dihapus
Biaya administrasi pertanahan lainnya
Komponen tersebut tidak semuanya merupakan pajak.
Besarnya juga dapat berbeda tergantung kondisi properti dan transaksi.
---
Contoh Jual Beli Rumah Rp1 Miliar
Misalnya sebuah rumah diperjualbelikan dengan nilai:
Rp1.000.000.000
Untuk transaksi biasa, gambaran awalnya:
Penjual
PPh Final 2,5%:
Rp1.000.000.000 × 2,5% = Rp25.000.000
Pembeli
Misalkan hanya sebagai ilustrasi:
NPOPTKP = Rp80 juta
Tarif BPHTB = 5%
Maka:
5% × (Rp1 miliar − Rp80 juta)
= Rp46.000.000
Dengan asumsi tersebut:
Pihak Pajak Ilustrasi
Penjual PPh Final Rp25.000.000
Pembeli BPHTB Rp46.000.000
Belum termasuk biaya PPAT/notaris, balik nama, pengecekan sertipikat, dan biaya lain yang mungkin diperlukan.
---
Apakah Harga di Akta Bisa Dibuat Lebih Rendah untuk Mengurangi Pajak?
Nilai transaksi sebaiknya dilaporkan sesuai kondisi sebenarnya dan ketentuan perpajakan yang berlaku.
Mencantumkan nilai transaksi yang tidak sesuai keadaan sebenarnya hanya untuk mengurangi pajak dapat menimbulkan risiko perpajakan maupun hukum.
Pemerintah daerah atau instansi terkait juga dapat melakukan penelitian atau verifikasi terhadap dasar pengenaan pajak.
Karena itu, gunakan nilai dan dokumen transaksi yang benar serta dapat dipertanggungjawabkan.
---
Hitung Sebelum Membeli
Kesalahan yang cukup sering terjadi adalah pembeli hanya menyiapkan dana sebesar harga properti.
Padahal perhitungannya sebaiknya:
Harga Properti + Pajak + Biaya Transaksi = Total Dana yang Dibutuhkan
Misalnya memiliki dana Rp1 miliar bukan berarti aman membeli properti tepat seharga Rp1 miliar apabila masih terdapat BPHTB dan biaya transaksi lainnya.
Sebaiknya buat simulasi seluruh biaya sebelum memberikan uang muka atau menandatangani transaksi.
---
KESIMPULAN
Dalam transaksi jual beli properti, dua pajak yang paling sering ditemui adalah:
🏠 Penjual
PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
👤 Pembeli
BPHTB atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan
Selain itu, transaksi tertentu dapat melibatkan PPN, sementara status PBB-P2 juga perlu diperiksa.
Dengan memahami pajak sejak awal, penjual dapat menghitung hasil bersih penjualan dan pembeli dapat mengetahui total dana yang benar-benar harus disiapkan.
---
Cari Properti di PropertiKami.com
Sedang mencari rumah, tanah, villa, ruko, atau properti investasi?
Cari properti atau pasang listing Anda di:
🌐 https://www.propertikami.com
PropertiKami.com
Platform Properti untuk Membangun Peluang
> Catatan: Artikel ini merupakan materi edukasi umum dan bukan nasihat hukum atau perpajakan. Tarif, dasar pengenaan, fasilitas pajak, dan ketentuan daerah dapat berubah atau berbeda menurut jenis transaksi. Untuk transaksi aktual, lakukan pengecekan kepada pemerintah daerah, DJP, PPAT/notaris, atau konsultan pajak.