Ketiganya memberikan hak yang berbeda kepada pemegangnya. Karena itu, calon pembeli sebaiknya memahami perbedaannya sebelum melakukan transaksi.
1. SHM — Sertipikat Hak Milik
SHM merupakan sertipikat yang membuktikan Hak Milik atas tanah. Hak Milik merupakan hak atas tanah yang bersifat turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan tetap memperhatikan fungsi sosial tanah.
Secara umum, Hak Milik dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI). Badan hukum hanya dapat mempunyai Hak Milik dalam kondisi tertentu apabila ditetapkan pemerintah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Karakteristik SHM:
- Hak atas tanah tidak memiliki jangka waktu tertentu seperti HGB atau Hak Pakai.
- Dapat diwariskan.
- Dapat dialihkan melalui transaksi yang memenuhi ketentuan hukum.
- Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
- Pada prinsipnya diperuntukkan bagi WNI.
Karena karakteristik tersebut, SHM banyak ditemukan pada properti hunian dan tanah milik perorangan.
---
2. SHGB — Sertipikat Hak Guna Bangunan
SHGB adalah sertipikat yang membuktikan Hak Guna Bangunan (HGB).
HGB memberikan hak kepada pemegangnya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu.
HGB dapat diberikan kepada:
- Warga Negara Indonesia (WNI).
- Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
HGB banyak digunakan pada pengembangan properti oleh perusahaan, termasuk sejumlah kawasan perumahan, apartemen, ruko, dan properti komersial.
Bagaimana dengan masa berlakunya?
Berdasarkan ketentuan pertanahan yang berlaku, HGB memiliki jangka waktu tertentu dan dapat diperpanjang serta diperbarui apabila memenuhi persyaratan.
Karena itu, ketika membeli properti dengan SHGB, jangan hanya melihat harga dan lokasi. Periksa juga sisa masa berlaku haknya.
---
3. Hak Pakai
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik pihak lain sesuai ketentuan yang berlaku.
Hak Pakai memiliki cakupan subjek yang lebih luas dibandingkan Hak Milik.
Dalam kondisi dan persyaratan tertentu, Hak Pakai dapat diberikan kepada antara lain:
- WNI.
- Badan hukum Indonesia.
- Warga Negara Asing (WNA).
- Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Hal inilah yang membuat Hak Pakai sering dibahas dalam konteks kepemilikan hunian oleh warga negara asing di Indonesia.
Namun, WNA tidak otomatis dapat membeli semua tanah atau properti di Indonesia dengan Hak Pakai. Terdapat berbagai persyaratan dan pembatasan yang harus dipenuhi sesuai peraturan yang berlaku.
---
Mana yang Harus Dipilih?
Tidak ada satu jenis hak yang cocok untuk semua transaksi.
Untuk WNI yang membeli tanah atau rumah untuk kepemilikan jangka panjang, SHM umumnya memberikan bentuk hak atas tanah yang paling kuat dan penuh.
Namun, properti dengan SHGB bukan berarti bermasalah. Banyak properti yang secara legal menggunakan HGB, khususnya properti yang dikembangkan oleh badan hukum.
Hak Pakai juga memiliki fungsi tersendiri, termasuk untuk penggunaan tanah oleh pihak-pihak yang menurut peraturan tidak dapat memiliki Hak Milik.
Yang terpenting adalah memastikan status hak tersebut sesuai dengan kebutuhan, subjek pemegang hak, penggunaan tanah, dan ketentuan hukum yang berlaku.
Jangan Hanya Melihat Jenis Sertipikat
Sebelum membeli properti, pemeriksaan sebaiknya tidak berhenti pada tulisan SHM atau SHGB.
Periksa juga:
- Nama pemegang hak.
- Nomor dan data sertipikat.
- Luas serta batas bidang tanah.
- Masa berlaku hak apabila hak memiliki jangka waktu.
- Ada atau tidaknya Hak Tanggungan.
- Ada atau tidaknya sengketa atau blokir.
- Kesesuaian lokasi dan bidang tanah.
- Zonasi/RDTR serta peruntukan lahannya.
- Dokumen dan riwayat transaksi yang berkaitan dengan properti.
Untuk transaksi bernilai besar, pemeriksaan dokumen dapat dilakukan dengan bantuan PPAT/notaris dan Kantor Pertanahan (ATR/BPN) sesuai kebutuhan.
Kesimpulan
Secara sederhana:
SHM → hak kepemilikan atas tanah yang paling kuat dan penuh serta tidak dibatasi jangka waktu tertentu.
SHGB → hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah dalam jangka waktu tertentu.
Hak Pakai → hak menggunakan dan/atau mengambil manfaat dari tanah berdasarkan ketentuan tertentu, dengan cakupan pemegang hak yang lebih luas.
Memahami status hak atas tanah sejak awal dapat membantu Anda menghindari masalah hukum dan memilih properti yang sesuai dengan kebutuhan.
---
Sedang mencari rumah, tanah, villa, atau properti investasi?
Temukan berbagai pilihan properti atau pasang listing properti Anda di PropertiKami.com.
🌐 https://www.propertikami.com
Catatan: Artikel ini bersifat edukasi umum dan bukan nasihat hukum. Ketentuan pertanahan dapat berubah dan penerapannya dapat bergantung pada kondisi masing-masing bidang tanah.